주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물을 그 적용대상으로 한다(상가건물은 별개로 한다).
주거용과 비주거용의 구분은 임차건물이 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단된다. 건물의 등기, 건축허가 등의 내용과는 무관하다. 판례에 따르면, 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주거용과 비주거용이 겸용되는 경우에는 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다고 하고 있다(대판 1988.12.27., 87다카2024).
주거용건물인지의 판단시점은 임대차계약체결시를 기준으로 한다. 그러면 사례를 하나씩 살펴보자.
첫째, 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 된 경우이다.
주거용 부분이 주가 되고 비주거용이 부수적인 경우에는 그 전체에 대해 주택임대차보호법이 적용된다. 그 반대의 경우에는 적용되지 않는다(대판 1995.3.10., 94다52522).
그러나 현재는 주거용을 폭넓게 인정하고 있는 추세에 있다. 주거용과 비주거용의 구분은 그 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단해야 한다.
다음은 임차주택이 미등기 건물인 경우이다. 주택임대차보호법의 보호를 받는다(대판 1987.3.24.,86다카164). 미등기건물이라도 주택인 이상, 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 주택임대차보호법의 적용을 받는다.
공부상 단층 작업소 및 근린생활 시설이나, 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 경우에는 어떻게 될까? 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고 이것이 임차인의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법에서 정한 주거용 건물로 인정해야 한다고 판결하고 있다(대판 1995.3.10.,94다52522).
점포 딸린 주택의 경우도 많을 것이다. 이 역시 주택임대차보호법의 보호를 받는다. 판례에 따르면, 1층이 공부상으로 소매점으로 표시되어 있으나, 실제로 그 면적의 절반은 방 2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방 부분은 영업시 손님을 받는 곳으로, 그 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면 보호대상이 된다고 판결하고 있다(대판 1996.5.31., 96다5971).
공부상 용도는 공장이나, 현재 주거로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받는다. 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도변경된 건물을 임차하여 이곳에서 일상생활을 하고 있었다면 주 택임대차보호법이 적용된다(대판 1988.12.27., 87다카2024).
드라마의 주요 단골장소인 옥탑방은 어떨까? 옥탑을 주거용으로 임차한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받는다. 옥탑방을 주거용으로 하는 임대차 계약을 체결하고 그 곳에서 주거생활을 하여 왔다면 비록 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수 있다하더라도 임차당시 주거용으로 실질적 형태를 갖추고 있고 주거용으로 사용해 왔다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
그러나 여관, 여인숙의 내실을 개조하여 주거용을 점유한 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다. 판례에 따르면 여인숙 경영의 목적으로 임차한 건물의 방 10개중 1개를 내실로 사용하며 주거용으로 점유하였다 하더라도 영업목적이므로, 이 건물은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 판시했다(서울고판 1986.9.29., 86나77).
임대기간중 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우에도 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다. 임대차계약당시 주거용 건물이어야 한다는 원칙 때문이다. 다만, 임차인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 계약의 변경으로 보아 개조한 때부터 보호받을 수 있을 것이다.
