요즘과 같이 저금리와 부동산가격의 상승 시기에 전세제도는 임대인과 임차인 모두에게 선호되는 제도이다. 임차인은 월세보다 낮은 비용으로 임차가 가능하게 하고, 임대인은 레버리지로 활용이 가능하기 때문이다.
여러가지 사유로 시장에서 전세매물은 드물어지지만 여전히 전세계약은 현재에도 다수 이루어지고 있다. 전세금의 보호측면을 보자면, 주택의 경우 전입과 확정일자, 상가건물인 경우 사업자등록과 확정일자로 해결되기에 전세권 설정이 특별히 필요하지 않지만, 경매에서는 소송을 거쳐 경매를 진행시켜야 하기에 이같은 제도가 다소 불편할 수 있고, 따라서 전세권 설정을 선호하는 임차인도 여전히 존재하고 있다. 여기서는 전세권을 설정할 때 실수하는 사항 두가지를 집중적으로 살펴보기로 한다.
우선 전세권이 무엇인지 알아보자. 전세권이란 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리이다(민법 303조 l항). 전세권의 목적물은 부동산이지만 농경지는 전세권의 목적물이 될 수 없다(민법 제303조 2항).
토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하는 경우, 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 건물의 주인은 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(민법 304조).
대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 이른바 법정지상권이 성립되는 것이다. 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다(민법 제305조).
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대(賃貸)할 수 있다. 그러나 특약으로 전세계약시에 이를 금지한 때에는 할 수 없다( 민법306조).
아파트, 연립, 다세대와 같이 공동주택인 경우에는 하나의 등기부 등본에 토지와 건물이 같이있기 때문에 전세권 설정 한 번으로 전세권이 토지와 건물에 자동으로 설정된다
그러나 단독주택인 경우에는 토지등기부등본 건물등기부등본이 따로 존재한다. 이 같은 경우에 건물에만 전세권이 설정되어 있다면, 경매시 임차인은 건물에 대해서만 배당에 참여할 수 있고 토지에 해당하는 배당금에는 참여할 수 없기에 전세금을 전액 회수할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 집합건물이 아닌 단독주택이나 단독상가건물에 임차하는 경우에는 반드시 건물과 토지 모두에 전세권을 설정해야 한다. 단순한 것 같아도 법무사 사무실의 직원이 흔히 하는 실수이다. 경매물건에서도 건물에만 설정되어있는 전세권을 심심치 않게 볼 수 있다. 이같은 실수를 맞이하는 임차인은 누구에게 하소연할 수 있을지 씁쓸하다.
다음으로 토지와 건물에 전세권을 설정하더라도 완전한 보호가 되는 것은 아니다. 집주인이나 집의 소유주인 법인이 세금을 체납하고 있는지를 확인해야 한다. 왜냐하면 당해 부동산과 관련된 세금으로서 전세설정계약보다 법정기일이 우선인 세금은 전세금보다 우선하여 배당하게 되어 전세금이 온전히 보호되지 않을 수 있기 때문이다. 세금체납은 등기부등본 등 그 어디에도 나오지 않는다. 물론 세금체납에 의한 가압류가 있는 경우도 있지만 등기부등본에 없어도 법정기일이 앞선 세금체납은 항상 전세권이나 그밖의 근저당보다도 앞서는 것을 명심해야 한다. 이 때문에 세금체납이 발생할 가능성이 많은 법인소유의 주택이나 건물을 회피하는 것이 현실이다. 이와같은 낭패를 피하는 방법은 집주인의 동의를 얻어 국세청의 미납국세열람제도를 이용하여 체납국세 여부를 파악하는 것이다. 멋쩍은 일이긴 하지만 깨끗한 부동산계약을 위해서는 당당하게 요청해도 될 일이다.
