세종사이버대학교 교수
부동산경매중개학과
부동산자산경영학과
임차인이란 임대차 계약을 통해서 일정한 비용을 내고 부동산을 빌려서 사용하는 사람을 말한다. 흔히 세입자이다. 임차인이 을에 해당한다고 생각하는 경우가 많으나, 법이나 판례에 의해 보장되는 권리가 적지 않다. 임차인이 집주인에 대해 주장할 수 있는 권리와 반대로 부담해야 하는 의무를 정리해 본다. 권리로서는 임차권, 임대차등기협력청구권, 차액감액청구권, 부속물매수청구권 또는 철거권, 필요비상환청구권, 유익비상환청구권, 계약해지권리 등이 있다.
첫 번째로 나오는 임차인의 권리는 임차권일 것이다. 임차인은 부동산을 임차하고 있다. 그러므로 임대차 계약에 의해 임차인은 임차주택을 사용·수익할 수 있는 임차권을 취득하게 된다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있다. 이것은 오직 임대인에게만 주장할 수 있고, 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 한다(「주택임대차보호법」 제3조 및 「민법」 제621조제2항).
두 번째 임대차등기협력청구권을 가지고 있다. 임대인과 임차인은 당사자간의 반대약정이 없으면, 임차인은 임대인에게 주택임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있다(「민법」 제621조제1항 및 「주택임대차보호법」 제3조의4). 다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임차인은 '임차권설정등기절차를 이행하라'는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청하거나 법원의 임차권등기명령제도를 이용하여 임대차등기를 할 수 있다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항, 「민법」 제621조제1항 및 「부동산등기법」 제23조제4항 참조).
세 번째는 차임감액청구권이다. 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있다(「주택임대차보호법」 제7조 본문). 만약 임대차 계약서 상에 차임감액 금지가 있는 경우에는 어떻게 하는가? 법에 의하면 차임 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없다(「주택임대차보호법」 제10조, 「민법」 제652조 및 제628조). 따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있다. 또한 임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제627조).
네 번째 권리는 부속물매수청구권 또는 철거권이다. 임차인은 임차주택의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있다(「민법」 제646조). 임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 임차주택을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있다(「민법」 제654조 및 제615조).
다섯 번째는 필요비상환청구권이다. 임차인이 임차를 하기 위해 문을 수리하는 등과 같이 주택을 일부 고치는 비용을 지불하는 경우에는 어떻게 하는가? 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있다(「민법」 제626조제1항). “필요비”란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말한다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함된다(「민법」 제203조제1항 및 제618조 참조). 그러나, 전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하므로, 전세권자는 주택의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없다(「민법」 제309조).
여섯 번째는 유익비상환청구권이다. “유익비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다(「민법」 제203조제2항 및 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결). 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(「민법」 제626조제2항).
마지막으로 임차인은 계약해지권리를 가지고 있다. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조), 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조), 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)에 임차인은 계약을 해지할 권리가 있다. 임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 된다. 가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있다(「우편법 시행규칙」 제48조 및 제55조).
다음은 임차인의 의무이다. 첫째로 임차인은 차임지급의무를 지니고 있다. 임차인은 임대차 계약에 따라 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임, 즉 월세를 지급해야 한다(「민법」 제618조).
두 번째, 임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담한다(「민법」 제610조제1항 및 제654조). 임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 한다(「민법」 제374조). 임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 한다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 된다(「민법」 제634조). 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못한다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제624조 및 제625조).
세 번째는 임차주택의 반환의무 및 원상회복의무이다. 임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 한다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 한다(「민법」 제615조 및 제654조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
마지막으로 임차인은 임차권 양도의 제한의무를 지니고 있다. 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 「민법」은 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있다(「민법」 제629조). 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조제2항). 그 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가진다.
